[시세쳌쳌7] 26.05.09 수지구 시세 분석

안녕하세요 부의 그릇을 키워가는

투자자 새웅입니다.

오늘은 최근 레드오션 지역 중 한 곳인

'수지구' 시세를 살펴보려고 합니다.

삼성닉스로 인해 최근 경부라인의

집값 상승세가 단연 화두인데요

그 중 수지구의 상승세는 다른 여타

4급지와 비교했을때 엄청난 화력을

보여주었습니다.

특히 신분당선 라인과 분당선 라인의

가격의 움직임은 확연히 달라서

이부분을 염두해두시면서 시세를

보시면 좋을 것 같고

다음번 시세는 수지구에 이어

기흥구를 살펴보려고 하기에

연이어 보시면 더 좋을 것 같습니다.

그럼 수지구 가보겠습니다~

**주의**

정답은 없습니다.

네이버 부동산 최저 호가입니다.

세안고, 실거주 구분이 안되어 있습니다.

저층과 탑층은 제외입니다.

매수 가능하냐가 아니라 가격 위상 체크를 위해 작성한 글입니다.

**참고 용어**

1) 한칸아래 : 상위 단지 59와 하위 단지 84 가격이 같음

84 매매가 16~19억 단지

수지구에서 대장 생활권이라고 하면

풍덕천 생활권(수지구청역)인데

역 주변으로 신축이 없어

현재는 성복역을 지하로 갈 수 있는

골드타운이 대장 역할을 하고 있습니다.

16억 비싸보이나요?

이전 글 동안구의 범계역 도보권

아크로베스티뉴 84 가격이 17.8억이고

이 가격은 성북구 클라시아 18억과

현재 어깨를 나란히 하고 있습니다.

여기서 모든걸 작성할 순 없지만

서울4급지와 경기도 4급지의 차이는

확실히 구분되는데요

이유는 '직장'까지의 거리입니다.

물론 최근 반도체 상승세로

경부라인이 불타고 있지만

서울&수도권 전체로 보면

강남업무지구와 중심업무지구

종사자수와 비교해보면

차이가 많이 발생합니다.

집값은 수요와 공급의 균형에서

발생하기 때문에

경기도 4급지의 상급 단지들이

서울 4급지의 중상급 단지들 정도로

맞아 떨어지는데요

즉, 수지구 대장 가격 16억과

성북구 대장가격 18억

요정도가 비슷한 레벨이라고 보면

좋을 것 같습니다.

따라서 수지구 대장이

서울과 비교했을때

적당한 가격이니 비싸다고

외면해선 안될 것 같습니다.

84 매매가 10~15억 단지

수지구의 중심단지 10~15억대

단지들을 살펴보면

풍덕천의 신축 파크푸르지오가

14.9억으로 사실상 15억에 올라있어

확실히 풍덕천 구축 단지들 가격과

3억 정도를 벌리고 있음 알 수 있습니다.

한가지 눈여겨볼 단지는

동천 디이스트와 성복역아이파크 

입니다.

싸서가 아니라 가격의 특이점으로

눈길이 가는 것 같습니다.

동천 디이스트는 단지 컨도 좋고

동천역까지 도보권이지만 환경이

풍덕천을 따라잡을 정도는 아닙니다.

 현재 수지 현대 84 가격과

비슷함을 알 수 있는데요

실거주 시장이 계속 이어지고 있어

구축보다는 그래도 연식이 괜찮은

디이스트를 선택하는 것 아닐까?라는

생각이 듭니다.

실제로 보합장이였던 24년엔

디이스트의 가격이 더 높았습니다.

출처. 아실

과거엔 연식이 좋았던 디이스트지만

이번 25년 상승장으로 수지 현대가

역전하게 됬고 아마 앞으로 이 격차는 

유지될지도 모르겠네요

만약 다른 지역에서 구축과 준구축 중

어떤 단지를 매수해야할까? 

고민하고 계시다면 이 사례가

고민하는데 도움이 됬으면 좋겠습니다.

두번째로 체크해볼 단지는

성복역아이파크 입니다.

59와 84 가격이 정말 딱 붙었는데요

이 설명을 드리기 전에

수지구와 기흥구의 특징 2가지를

설명드려야하는데요

첫번째는 복도식이 거의 없다.

두번째는 59가 귀하다.

입니다.

실제로 제가 시세를 딴 단지들 보면

대부분 59 가격이 없습니다.

따라서 강남~판교~정자라인으로

출퇴근을 해야하는 사회초년생의 경우

집을 구하려고 고민을 하는데

아이가 없는 그들이 원하는 평수는

84보단 59일 확률이 높습니다.

따라서 수지와 비교하는 평촌과

정반대의 현상이 일어나는데요

평촌은 59가 힘을 못쓰는 반면

수지의 59는 선호도가 상당합니다.

출처. 아실

사진 설명을 입력하세요.

느낌이 오시나요?

최근 상승장에서 수구역 선호단지

신정9단지 26평의 상승세가 엄청납니다.

물론 같은 단지에서 84와 59의 가격이

1억도 차이가 안나는건 59가 비싸지만

다른 지역과 동일한 기준으로

84-59가 4급지니 최소 2억은 나야해!

84가 싼거야라는 주장은 틀릴 수도 있어

조심해야 합니다.

저는 신정9단지를 보고 비싸다

라고 이야기할게 아니라

출처. 아실

아직 수지에서 못오른 59 단지를

더 찾아볼 것 같습니다.

아참! 수지는 대부분 59도

방3, 계단식이기 때문에

방2개, 복도식은 되도록 후순위로 두길

추천드립니다.

84 매매가 10억 이하 단지

다음 수지구의 가성비 단지들

10억 이하를 살펴보겠습니다.

이제 보이는 단지들은

대부분 멀세권으로 버스를 한번 타고

역을 가야하는 단지들인걸 알 수 있고

상승률을 살펴보면

대부분 크게 움직이지 않지만

특이하게 죽전의 상승폭이

상당히 큼을 알 수 있습니다.

눈치를 채실분들은 아셨겠지만

현암동성2차 10.5% 상승

내대지건영캐스빌 2.4% 상승

죽전동부센트레빌 10.6% 상승

사실 죽전 앞단은 풍덕천이 뛸때

같이 뛰었지만 한번 더 뛸땐

멈춰있었습니다.

이제 죽전의 차례가 도래했고

만약 상승폭이 크지 않는 내대지건영을

고민하고 계시다면 

상현의 동일스위트와 진상상떼빌을

가보시고 왜 상승이 늦는지

이유를 확인한 다음에 매수 결정을

내리면 좋을 것 같습니다.

죽전동부센트레빌 정말 쌌는데

드디어 올라가네요

그리고 추가로

신봉동이 수지구이지만

가격이 오르지 않고 있었는데

아직 8억대 단지들이 많이 남아있어

죽전과 잘 비교해서 만족할 결정을

내리시면 좋을 것 같습니다.

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수지구를 살펴보았습니다.

정리를 해보면

1) 스벅 가격이 비싸게 안느껴지는 것과 

비슷하다. 수지구 그렇게 안비싼데?

2) 애매한 84보다 더 괜찮은 59도 괜찮다.

3) 가성비 지역으로 신봉, 죽전을

적극 검토해볼 필요가 있다.

그리고 84를 매수할 같은 금액으로

59를 어디를 볼 수 있을지

직관적으로 보여드리면 좋을 것 같아

아래표도 같이 첨부드립니다.

도움이 되셨으면 좋겠습니다.

#새웅 #수지구부동산 #시세보기