[시세쳌쳌] 26. 05. 02 동작구 시세 분석

안녕하세요 부의 그릇을 키워가는

투자자 새웅입니다.

매일 시세를 따고 있지만

뭔가 기계적으로 따고 있다는 생각이 들어

임장보고서의 인풋을 줄이는 대신

시세 트레킹의 인풋을 늘려가는

5월을 만들어 보고자

새로운 연재 카테고리를 만들었습니다.

매일 다른 지역에서

제가 지켜보고 있는 단지들의

시세를 보면서 제 생각을 담아

내집 마련 또는 투자에 도움을

드리고자 합니다.

**주의**

정답은 없습니다.

네이버 부동산 최저 호가입니다.

세안고, 실거주 구분이 안되어 있습니다.

저층과 탑층은 제외입니다.

매수 가능하냐가 아니라 가격 위상 체크를 위해 작성한 글입니다.

**참고 용어**

1) 한칸아래 : 상위 단지 59와 하위 단지 84 가격이 같음

 84 20억 이상

현재 동작구에서 20억 이상 아파트는

각 생활권에서 대장아파트

또는 대장 생활권(흑석뉴타운) 

단지임을 알 수 있습니다.

특히 아리하(아크로리버하임)의 경우

84와 59의 가격차이가 8억 이상 차이가

벌어져있는데요, 이 단지는 한강뷰

프리미엄이 강하기 때문에

일반적으로 보기엔 어렵습니다.

그래서 한칸 아래인 

한강센트레빌1차를 보면

84와 59의 가격차이가

 2억정도 차이가 발생하는데요

동작구의 5월 평단가를 살펴보면

84-59의 가격 차이는 5억정도로

벌어져 있어 아직 84가 59 상승대비

덜올랐음을 알 수 있습니다.

(상대적으로!)

그리고 흑석과 상도의 급지 차이는

아리하와 센트레빌1차 선호도 차이만큼

한칸 아래로 내려 왔음을 알 수 있습니다.

그리고 다음 칸에 이수 대장

래미안로이가 위치하고 있습니다.

확실히 최근 이수의 가격 상승세가

심상치가 않네요

 84 16억 ~ 19억

동작구 84 중위 가격 

16~19억대를 살펴보면

선호 생활권에서 가성비 단지 또는

가성비 생활권에서 선호 단지 정도가

위치하고 있음을 알 수 있습니다.

보라매자이포레스트와 대방대림의 경우

84와 59 가격이 3억정도 벌어져

84 역시 많이 올라갔음을 알 수 있고

동작삼성래미안의 경우

이수 상승에 따라 잘 쫒아갔지만

과거 상도 선호도 잘 받았던

신동아리버파크와 2천만원 차이가 나기에

이수가 확실히 많이 올라갔음을

알 수 있습니다.

그리고 보라매자이포레스트는

신축이기 때문에 가격이 높지만

그래도 생활권이 다소 아쉽기 때문에

이수 생활권의 대장 단지인 로이와

비교해보면 좋을 것 같습니다.

 84 16억 이하 

동작구의 선호도가 다소 빠지는

하위 타순의 단지를 살펴보면

여전히 흑석 뉴타운 생활권의 

가장 꼭대기에 위치하는 흑석 동양이

포함되어 있음을 알 수 있습니다.

84와 59의 가격 차이가 2억도 안나

15억을 넘느냐 안넘느냐로

84와 59 가격의 왜곡이 생겼음을

알 수 있습니다.

현재 84 15억이면 중간 선호도 단지의

59를 매수할 수 있기 때문에

잘 비교를 해봐야할 것 같습니다.

예를들면

상도 본동신동아 84와

상도 신동아리버파크 59를

비교해보아야 합니다.

매매가만 비교해본다면

21년 상승장까지만 보면

당연히 59보단 84의 가격 상승세가

더 좋습니다. 전고점 차이를 보면

확실히 비교가 되는데요

하지만 전고점은 참고자료이기에

저는 전세가격을 한번 더 체크합니다.

전세가격을 보면

20년 전세가 폭등장 당시

신동아 84와 리버파크 59의 전세가격이

비슷하게 흘러갔고

최근 전세가격 역시 비슷하게 움직임을

알 수 있습니다.

이유는 여러가지가 있겠지만

가장 큰 이유로는 6억 이상의 전세금으로

거주하려는 구매력 있는 실거주자들의

삶의 만족도의 중요도가 높아졌음을

알 수 있습니다. 

즉, 단지 컨디션과 주변 환경이

수요에 영향을 과거보다 더 많이 주고

앞으로 더 커질 거라고 생각이 드는데요

따라서 저는 동작구를 매수할 계획이라면

내가 매수하려는 단지의 환경이

앞으로 어떻게 바뀔지에 좀더 포커스해

고민을 해볼 것 같습니다.

끝!

#새웅 #동작구부동산 #시세트레킹

p.s) 질문은 언제나 환영합니다!