[시세쳌쳌3] 26. 05. 04 강동구 시세 분석

안녕하세요 부의 그릇을 키워가는

투자자 새웅입니다.

오늘은 3급지 중 최근 SK 뒷배로

자리잡아 가격 상승세가 무서운

강동구의 시세를 보려고 합니다.

세종-포천 고속도로가 개통되면서

기존 SK하이닉스를 차로 출퇴근하는

범위가 분당정도였다면 강동구로

확대되면서 반도체발 집값 상승에

제대로 승차한 지역인데요

막상 강동구를 가게 되면

교통이 불편해 동작이 더 좋은거 같은데?

라고 생각이 들지 모르겠습니다. 

하지만 사실 반도체 호황 전에도

강동구의 특징 2가지로

상승흐름을 만들었는데요

그건 신축 '평지' 택지 + 송파 인접!

아마 서울 내집마련을 위해 돌아다니다

강동구 고덕에 입장하게 되면

이해가 되실거라 생각이 듭니다.

그럼 시세 체크해보겠습니다~!

**주의**

정답은 없습니다.

네이버 부동산 최저 호가입니다.

세안고, 실거주 구분이 안되어 있습니다.

저층과 탑층은 제외입니다.

매수 가능하냐가 아니라 가격 위상 체크를 위해 작성한 글입니다.

**참고 용어**

1) 한칸아래 : 상위 단지 59와 하위 단지 84 가격이 같음

----------------

84 매매가 20억 이상

동작구와 비슷하게 20억 이상의

호가를 부르는 단지들이 꽤 많은데요

이 친구가 왜 여기 라인에 있지?

라고 생각드는 단지 하나가 있죠

성내삼성인데요 재건축인가? 

하고 검색해봤지만

그냥 야망호가였습니다.

59 기준으로 2.5억정도 올린 16억이

적당하지 않을까? 생각이 들지만

일단 현재 저층 호가가 16억이기 때문에

호가대로 가져왔습니다.

성내삼성을 제외하고 강동구에서

20억을 넘어가는 단지는

신축 선호 단지임을 알 수 있습니다.

먼저 올파포의 강동구 천장 가격을 보면

18년식 송파의 헬리오시티 가격과

비슷한데요, 처음 입주할 당시에도

올파포 VS 헬리오시티

두 단지간의 치열한 공방전이 있었는데

저는 역시 연식과 커뮤니티보단

위치와 앞으로의 호재로 헬리오시티가

더 끌리는 것 같습니다.

다음으로 그라시움과 헤리티지 인데

한칸씩 떨어짐을 알 수 있습니다.

특징을 보면 다른 3급지와 달리

84와 59 가격의 격차를 보면

4~5억 정도의 격차를 벌리고 있는데요

영등포구와 동작구의 경우

84보다 59의 격차가 크지 않았는데

강동구 각 생활권 대장 단지의 경우

84 가격이 상당히 높습니다.

이런 케이스는 보통 학군지인 평촌에서

확인할 수 있는데요

즉, 강동구 역시 평촌과 비슷하게

학군지의 역할을 하고 있고

59보다는 조금 더 돈이 들더라도

84를 원하는 가족단위 수요가

크다는 걸 알 수 있습니다.

따라서 만약 강동구에서 아파트를

매수한다고 했을때

84와 59를 고민한다면

조금 더 상위 급지라고 하더라도

84에 좀더 힘을 실어보는 것도 좋겠다고

생각이 듭니다. 물론 4~5억은

오히려 59가 더 싸다고 생각이 들지만요

84 매매가 16~19억

강동구 중간급 선호 단지를

살펴보려고 했는데 16~17억대..가 없네요

18억정도로 형성되어 있습니다.

84와 59 차이는 약 3억정도로

확실히 강동구는 선호 단지일 수 록

84 선호가 강한 것 같습니다.

선사현대의 경우 리모델링 호재로

롯데캐슬퍼스트와 비슷하고

반대로 59의 경우 가장 낮은데

이게 일부 조정된 가격이라고 하니..

확실히 상승장에서의 리모델링 호재는

강력한 것 같습니다.

아마 정말 리모델링이 확정되고

선사현대가 신축으로 바뀐다면

충분히 그라시움을 비벼볼만 하겠지만

리모델링.. 잘 지켜봐야할 것 같습니다.

84 매매가 16억 이하

강동구 비싸다고 했나요?

중간급 선호단지들이 모두 올라지만

아직 여전히 15억 이하의

숨은 가성비 단지들이 이렇게 많습니다.

아마 3급지 내에선 가장 많지 않을까?

생각이 드는데요, 특히 14억대 단지들이

정말 많이 몰려있음을 알 수 있습니다.

14억대 단지들을 잠깐 살펴보면

택지가 강점인 강동구에서

비택지로 자리잡은 명일중앙하이츠

하지만 학군이 좋음

선사현대의 파급력이 미치기엔

모든개 애매한 한강현대

하지만 뷰가 좋음

임대가 많은 곳으로

순환고속도로 오른편에 위치해

강동구에서 잘 안넘어가는 리버파크

하지만 9호선 연장 호재가 있음

출처. 아실

그래프를 붙여봐도

정말 어려운데요 92년식으로 구축인

명일중앙하이츠가 17~18년

서울 상승장 당시 힘을 받지 못하다

19년 이후 폭등장때 제대로 치고 가면서

3개 단지가 합쳐졌고

다시 25년 이후 3개단지의 흐름이

합쳐짐을 알 수 있습니다.

헷갈리니 전세를 살펴볼까요?

출처. 아실

전세를 살펴보면

학군지라고 하더라도 확실히

구축이고 비택지인 명일 중앙하이츠의

전세가격이 상대적으로 낮게 흘러갔음을

알 수 있습니다.

그래서 저는 세가지를 볼 것 같습니다.

첫번째는 호재입니다.

아마도 리버파트 3단지의 가격은

9호선 호재가 클 가능성이 높은데

정말 개통이 된다면 전세 가격의 흐름이

3개 단지 중에선 가장 좋지 않을까?

생각이 듭니다.

두번째는 전저점 입니다.

전저점을 볼때도 2가지를 볼 수 있는데

첫번째는 언제 찍혔냐?이고

두번째는 얼마인가?입니다.

리버파크3단지의 경우 전저점이

가장 낮게 찍혔지만 가장 빨리 찍혔고

가격을 낮췄을때 매도가 된다라는 걸

알 수 있습니다.

세번째는 전고점의 기간입니다.

전고점의 가격만 보는 것이 아니라

높은 가격대로 얼마나 오래 지속했는지

보면 단지의 선호도를 유추 가능합니다.

확실히 9호선이 없는 리버파크는

힘이 떨어지는 걸 알 수 있고

땅의 가치가 좋은 명일중앙하이츠와

한강현대는 길게 이어감을 

확인 할 수 있는데요

그렇다면 어떤 단지가 좋을까요?!

길게 봐주셨는데

아쉽지만

정답은 없습니다. :)

다만 위 3가지 중에 내 맘에 좀 더

끌리는 곳을 선택하는 것이

만일 하락장이 시작된다고 했을때

정신승리하면서 매도않고 

보유할 수 있는

가능성이 더 높지 않을까? 

생각이 듭니다.

14억대를 정말 길게 작성했네요!

진짜 중요한건 사실 14억 이하의

강동구 84 단지들이 여전히

살아 숨쉬고 있다는 것입니다.

싸다고 말씀드리는건 아닙니다.

다만 당연히 강동구는 못살꺼야라는

선입견으로 PASS하기 보다

꼭 직접 두발로 가보시고

현명한 결정을 내리시면

좋을 것 같습니다.

그래야 이번 상승장에

제대로 탑승할 수 있을 거라고

생각합니다.

출처. 아실

누군가는 3급지 천호를

누군가는 5급지 남구로를

선택했습니다.

앞으로 가격은 어떻게 달라질까요?

궁금합니다~

#새웅 #강동구부동산 #시세트레킹